房地產行業進入新運營模式。

根據《證券日報》在今年4月份發表的文章，百強房企平均毛利率為18.74%，平均凈利潤率為8.21%；而制造業2021年毛利率水平為20.53%，凈利率為7.96%。2018年至2020年，百強房企毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%

房地產行業進入“青銅時代、黑鐵時代”。過去房地產業“高杠桿、高增長、高利潤”經營模式轉變為“向低利潤、低增長、低杠桿”內生型增長模式，進入新運營模式。

房地產行業應該向制造業、快消品等行業學習，學習如何更好地全面客戶導向、做好產品與服務、高效運營，學習如何進行精益流程管理、數據驅動的業務分析決策、精細化管理，向管理要效益。

新時代下，數字化成為房企剛需和關鍵能力。

所有行業都值得用數字化重新做一諞。尤其是房地產行業在數字化轉型方面落后于制造、快消品、零售行業，有極大的提升空間。

這些行業數字化投入費用普遍是營收1-3%，而房企現在普遍是0.05-0.3%，隨著房企轉向精細化管理、數智決策、數字運營、科技化，向管理要效益，未來數字化投入將大幅度增加。

通過互聯網、物聯網、云計算、大數據、人工智能。云宇宙等技術與房地產和房地產相關行業的產品與服務緊密融合，實現數字營銷、數字供應鏈、數字建造、數字服務、數字運營等，快速響應客戶需求變化，做好產品標準化及個性化，降本增效，提升整體運營效率，實現可持續的經營效益。

1.房地產企業數字化轉型的價值

數字化轉型可以幫助房地產企業全方位提升價值，包括提升銷售收入、降低成本、降低費用、控制風險、智慧決策與運營、提升多元化業務協同效益和提升企業競爭力。

其中，消除無效成本是實現降本增效的關鍵。

無效成本是指項目開發過程中由于管理失誤產生的，對形成有效產品、提升價值與總體收益、促進營銷沒有任何作用的成本。根據數據統計，房地產項目開發建設中的無效成本主要來源于施工管理缺陷和規劃設計缺陷，兩者占比超過67%。

如何消除無效成本？

房地產項目開發建設中，常存在諸多不良現象。例如，項目定位不準確、方案反復修改，成本超配、設計失誤、施工組織不當、施工質量差、開發報建滯后、交接期間大量整改等問題。在這些現象背后，暴露出產品標準化差、規劃設計管理流程及執行差、項目開發建設制度與流程不完善，執行及監督不力、本位主義、各部門權責利不清、項信息不對稱、各方協作不規范等問題，這些都需要企業進步完善。

加強企業的數字化戰略領導力，進行項目開發的業務數字化、集團資源管理與經營決策數字化、運營模式數字化、組織與文化的數字化，最終全面徹底的解決無效成本問題。

2.房企數字化轉型的內容

房地產企業數字化能力/成熟度模型包括六個方面：數字化戰略、業務創新轉型、數字化解決方案、數字化能力、變革管理體系以及數字化績效。此模型考慮戰略、運營、業務、決策等全面數字化，避免數字化轉型就是上系統技術解決方案的錯誤認知。

根據上述模型，我們將企業數字化能力/成熟度分為五個等級：數字化抵制者、數字化探索者、數字化執行者、數字化轉型者與數字化顛覆者。現在，大部分房企的數字化水平處于探索者和執行者之間，距離數字化轉型者還有較大差距。

數字化轉型驅動房企經營管理的變革。第一，戰略過度依賴土地和融資向戰略與數字化融合、提升運營效率轉變；第二，計劃運營和項目運營向集團大運營轉變；第三，粗放式管理向精細化管理轉變；第四，大甲方行為向生態協同轉變。通過合作伙伴協同平臺，提升產業鏈整體效率，創造競爭優勢。

上圖為房企數字化平臺功能架構示意圖。從底層的技術平臺、支持業務平臺，到項目管理ERP系統，再到現在關注度達不到的集團資源管理平臺，特別是標準化產品研發和設計資源平臺、客戶關系管理平臺、全渠道營銷平臺、合作伙伴關系平臺、全面資金管理平臺等，還包括數據中臺以及經營決策平臺。

從項目運營到大運營，再到集團戰略的分析與決策，這是一個完整的房企數字化轉型過程，企業可以通過對比上圖，找到目前缺失的能力，確定關注以及建設優先級。

上圖為房企核心業務數字化系統，包含投資管理系統、產品管理系統、項目運營系統、合作伙伴協同系統、營銷與客戶管理、資金管理系統、財務管理系統、運營管理系統。在新時期，房地產企業建設業財一體化、數據與指標標準化、運營一體化，通過管理來提升效益是最行之有效的方法。

數字化文化變革也是房企數字化轉型必不可少的部分。從內部導向轉為真正客戶導向；從專業管理轉為端到端流程；從依靠人和經驗的管理轉為數據驅動的運營與決策；從強調執行與管控轉為創新文化，營造為員工授權、賦能，鼓勵試錯，持續創新改進的文化。

3.房企數字化轉型策略

根據調研，當前大部分中大型房企正在或計劃開展的數字化重點工作有五個方面：

建設數據資產管理與經營分析，大運營平臺；全渠道數字化營銷；集中采購與供應鏈管理平臺；多元化業務的大會員管理；房地產開發建設業務一體化數字化系統。預計未來，產品標準化研發與迭代創新平臺、合作伙伴協同平臺也將成為數字化重點工作。

房地產企業業務系統集成、一體化平臺建設包含四大原則：

第一，業務全覆蓋，一體化平臺建設覆蓋所有核心業務領域；第二，業務一體化，以集團整體視角統籌建設，拉通核心業務流程，實現方法、標準、口徑、人財物統一管理；第三，數據一體化，統一數據標準，比如集團基礎數據統一定義和管理，經營指標統一管理；第四，技術一體化，數字化平臺統一架構、技術標準與實施原則，實施與運維集約化管理，實現IT共享服務。

如今，房企也在布局多元化業務數字化，考慮平臺化、一體化與數智運營，以及實現資源共享，包含大會員管理、招標管理、合同及履約管理、采購及供應鏈管理等公共系統。存量時代，房地產企業通過這些規劃實踐來尋找業務第二或者第三增長曲線。

為滿足新時代房企運營模式需要，新一代房企數字化平臺體現出四方面特點：

1、系統整體平臺架構。強大的IAAS和 PASS平臺，例如，云原生、微服務、低代碼的平臺。在這個平臺上房企可以高效進行自主開發，實現業務一體化，也容易集成各個廠商的業務系統。

2、一體化業務系統。端對端業務一體化、業財一體化的數字化系統、通過主數據管理、工作流和微服務，拉通跨部門業務流程和數據。

3、數智分析與決策平臺。數據資產管理平臺、數據湖，數據分析平臺，運營監控、業務測算、業務決策，以及業務預測、預演、預警、預控。

4、合作伙伴協同平臺。房企與設計、建筑、裝修、材料、監理、物業等合作伙伴協同的數字化平臺，實現實時的跨企業工作流程、數據處理和信息共享。

根據新一代房企數字化平臺的特點，大中型房企可以建立自主可控的業務一體化、業財一體化的整體數字化系統，深入定制開發自己優勢業務領域的數字化模塊，或與數字化廠商共建共創；小型房企可以根據發展階段、規模和管理風格，采用一體化SAAS產品，選擇需要的模塊并進行配置，逐步建設一體化數字化系統，實現經營分析管理和企業管控。此外，要特別注重數據資產的管理、分數智分析與大運營。

根據《2021房企數字化轉型調研白皮書》，房企數字化轉型面臨的困難排名前三的依次是企業高層領導對數字化的理解和領導力，企業未建立和形成數字化文化，業務部門領導對數字化的參與和領導力、與數字化部門的合作。

迎面這些問題，CIO應該怎么做？關鍵是考慮企業數字化轉型的成熟度：

如果企業數字化轉型成熟度高，建議高舉高打，全面規劃實施；

如果企業數字化轉型成熟度屬中等，建議選擇某個成熟度較高的核心業務領域進行數字化轉型突破，做出示范后宣傳、培訓，提升成熟度，再推廣；

如果企業數字化轉型成熟度低，則建議采取三步措施：首先，組織高層走訪交流標桿企業、員工培訓，提升成熟度；其次，選擇某個難度低見效快的業務領域進行數字化優化突破，做出示范后宣傳、培訓，提升成熟度；最后先進行局部業務優化，采用有效的新技術，解決方案，積少成多，逐步推進。

總結

01高層領導數字化轉型：最高層制定融入數字化的企業戰略，完成整體業務架構規劃，打破部門壁壘，拉通流程與數據，親自負責大運營。

02建立數字化轉型緊迫感：數字化轉型培訓，結合企業現狀與發展進行數字化研討。

03成立數字化轉型委員會：CEO+CIO+VPs，CIO作為數字化轉型執行主任。

04規劃企業數字化業務藍圖、運營模式創新與變革，業務與數字化融合，測算數字化利潤。

05制定數字化整體規劃和實施計劃，快速0到1，持續迭代。

06規劃企業數字化整體技術架構，完成系統平臺和核心業務系統選型。

07數字化實施：精益流程管理+數據資產管理與業務分析+變革管理。

08建立數字化能力：IT部門轉型為數字化部門，建立數據運營中心，提升業務部門的數字化能力。

09數字化文化與組織、管理方法變革：培訓與宣傳，高層領導以身作則，考核激勵方式變革。

10數字化運營，灰度思維，持續改進創新。