針對目前在行業大環境中的拿地及融資緊張等問題，房企管理人員逐步意識到數字化的重要性及緊迫性，借助數字化工具探索管理運營模式由粗放式向精細化轉變或將成為未來房企的主流發展方向。

房地產數字化已經從過去的ERP時代開始向EBC時代轉變。

過去的房地產在傳統土地財政的模式下依靠“土地紅利”進行發展，迎合政府低價出讓建設用地的創收策略實現了行業的大規模、高效發展。如今我國經濟進入高質量發展階段，房地產行業也開始從“土地紅利”向“管理紅利”時代邁進，即通過信息化和數字化技術支撐管理的精細化，向管理要效益，實現行業價值鏈重構。

當前認為的房地產數字化主要經歷三個階段:第一階段，開發商將數字化技術應用于內部管理。將傳統房地產業務通過技術手段從線下流程搬到線上，形成聯通的數據平臺和業務系統，提高內部運營管理效率。

第二階段，隨著業務規模的擴大和業務布局的變化，開發商逐漸從單純的空間提供者轉變為空間和服務的提供者，業務從傳統低頻產品一次性銷售轉變為高頻的客戶互動。數字化可以更好地幫助企業從不同環節洞察終端客戶，豐富服務內容、提升服務質量。

第三階段，開發商憑借開發規模引入數字化技術，完善數據入口，基于多業態、多元化的客戶和場景信息，盤活B端、C端客戶資源，并以客戶需求為中心構建生態圈，驅動內外部資源整合，在較短時間內實現創新業務的快速增長。

本文通過對國內房地產行業數字化案例進行梳理、分析、整合，對國內外房地產行業數字化轉型的現狀和數字化格局進行對比，研究國內外房地產數字化在轉型路徑和轉型領域的特點與不同。

（一）全布局數字化

國內房地產企業數字化呈現頭部房企明顯領先的特征，數字化整體覆蓋程度不高，數字化轉型在頭部房企中進展較快。2020年，克而瑞發布《地產行業數字化發展報告》，其中顯示我國房企數字化轉型進程仍處在初級階段，數字化增速不斷提升，數字化全過程布局主要體現在業務層數字化與管理層數字化。本文通過克而瑞對數字化布局的分解，以頭部房企為主要對象，從業務層數字化和管理層數字化兩個層面進行介紹。

1業務層數字化

房地產企業業務層數字化體現在企業進行地產開發的過程，本文將頭部房企的業務數字化分為數字化設計、數字化施工與數字化建造三個環節進行說明。

表格1業務層數字化案例匯總

房地產數字化設計指的是利用數字化技術與建筑設計結合，打破傳統建筑設計的低效率與不可逆性、提高建筑設計的精確度和美觀度。其中，BIM技術是數字化技術在建筑設計中的重要應用之一。BIM技術是指在建設工程及設施全生命周期內，對其物理和功能特性進行數字化表達，并依此設計、施工、運營的過程和結果。運用BIM技術進行開發的房地產企業有很多，如萬達、萬科、龍湖、碧桂園等，其中龍湖旗下的龍湖龍智造品牌，為客戶提供開發管理、前期策劃、產品管理、BIM設計和數字孿生五大產品服務，進行全業態、全周期的數字科技賦能。

作為行業領先的全量BIM設計咨詢機構，龍智設計依托全國超30座城市、10萬+設計模塊，通過模塊一鍵調用、模型快速拼裝、云端協同設計、圖模一體質管交付，實現設計過程全鏈條數字化生產。基于成熟的模塊庫，龍智設計自研BIM協同平臺、VR模擬輔助分析，配合嚴格的審核把關以及全自動化指標系統，確保高品質的交付呈現。另外，有了高效的BIM數字化正向設計，龍智設計的360°圖模可提效3~4倍，住宅業態平均出圖周期為25天，商業業態從拿地到施工圖輸出最快僅需145天。在VR及視覺技術的輔助下，精準輸出方案的能力極強。

筑想科技依托“建筑+IT”復合型人才的技術基因，利用 CPA（工程建設全生命周期管理平臺）為建筑建設全過程提供軟件與數據服務，與以 BIM 為核心的歐特克達成戰略合作，在二維、三維數字化設計領域和地產批量精裝產品規則以及應用落地領域進行融合與創新，填補整個房地產行業批量精裝產品數據應用的空白，為房地產全生命周期管理注入新的理念。房地產企業利用BIM技術進行前期決策、產品研發、質量控制、項目運營以及資金流規劃，可全面幫助房地產企業提升項目管理效率。面對BIM“卡脖子”的技術，萬科旗下子公司萬翼科技推出AI智能審圖，在擺脫人工的同時利用“機器學習”不斷提高審圖的效率與質量，降低建造成本。

房地產數字化施工指的是運用數字化技術輔助工程項目推進，通過人與信息終端交互進行，主要體現在表達、分析、計算、模擬、監測、控制及其全過程的連續信息流的構建，強調單個項目進行的全流程信息捕捉和監控。

數字化施工的一大特點是是建筑機器人的應用，成立于2018年7月的碧桂園集團全資子公司廣東博智林機器人有限公司（簡稱“博智林”）,集中力量研發、生產及應用建筑機器人，推進應用新型裝配式建筑體系，運用BIM數字化技術為基礎構建建筑產業互聯網平臺，創新運用新型施工組織方式，將自主研發的建筑機器人大規模、系統性地應用于建筑施工大部分環節，讓機器人像人類一樣智慧地工作，實現兼顧效率、質量、安全、環保、成本等要素的智能建造。

房地產數字化建造指的是房地產行業中包括測繪、設計、施工環節中將數字化、智能化技術用于批量建筑及大型復雜工程中，推動智能建筑的產生。華潤置地利用物聯網技術和人工智能實現建筑智能化與自動化控制，包括智能化照明、智能化溫控、智能化安防等，其構建的“智慧建筑”系統實現了建筑物自動化、物業管理數字化等多項創新，提高了建筑物的能源利用率。

華潤置地通過引入IoT、AI、VR/AR、BIM等新技術，搭建“潤智造”平臺，賦能一線業務，推動工程建造走向智能化；于2022年聯合廣聯達共同啟動建造“潤智造”一站式智能工程管理平臺，覆蓋進度、質量、安全、綜合管理4個核心業務板塊，涉及22個業務場景，整合2個平臺，達到管理支撐與一線賦能的目標。萬翼科技結合過程管理系統、專項檢查系統和智慧工地系統，利用數字化BI大屏進行數據的互聯與共享，并以結構化和可視化的方式呈現，能夠輔助項目現場和管理層快速掌握項目整體運行情況，實現建造數字化的落地。

2管理層數字化

房地產企業管理層數字化體現在企業日常運營的過程，本文將頭部房企的管理層數字化分為資產數字化、交易與運營數字化兩個環節進行說明。

表格2 管理層數字化案例匯總

房企資產數字化是指將房地產企業的資產信息進行數字化處理并進行數字化的資產管理（包括房地產項目投資、建設、規劃、設計、建造、銷售、運營等全生命周期上的管理）。通過對實體資產的信息化、數字化，能夠實現房地產企業資產的虛實共生。如碧桂園鳳凰云作為碧桂園全國直營購房平臺，圍繞“全國房源、在線購房、直營特惠、活動權益、售后服務”五大功能優勢構建客戶一站式全周期購房服務體系。碧桂園鳳凰云微信小程序端除去一鍵找房功能，還能為客戶提供房貸計算、地圖找房等專業功能；同時提供線上商城、積分換禮等功能，是用戶權益的主要提供渠道。

鳳凰云利用前沿數字孿生技術，在虛擬現實中對樓盤進行數字化構建，將各種樓盤指標放到虛擬系統中，實現VR看房；一體化客戶操作系統免去了繁瑣的手續，提升業務辦理效率，優化用戶使用體驗。VR技術應用使用戶能身臨其境，減少了時間與精力成本。同時企業可以利用數據資產，通過數據二次分析和數據有償共享進行二次價值釋放，盤活實體資產。

在管理方式上，數字化資產管理可以提高企業的管理效率，降低成本，提高收益，同時也有助于企業降低風險，提高決策效率。華潤置地打通其體系內8個業態的積分收發場景，上線“萬象星”，搭建大會員生態體系，實現全業態會員身份通、積分通和權益通，構建“空間、客戶、資源”于一體的閉環商業模式，推動資產管理數字化。現有進行數字化資產管理的頭部房企還有綠城中國與保利發展等。

房企交易與運營數字化，指房地產企業在產品營銷、服務提供和客戶交流環節運用數字化平臺與技術，提高辦公效率、服務質量和客戶滿意度的數字化，在企業運營角度應用數字化和智能化技術實施更精準、更動態、更高效的企業管理。

海倫堡提出“5543”數字戰略體系，以五條產品線、五大技術平臺、四個基礎架構、三套支撐體系推進數字化系統的搭建和運行，并同時提出數字戰略要在企業運營層面“三步走”實現。第一步是業務線上化，海倫堡落地智慧客服系統，講線下人工溝通處理轉變為線上操作，實現項目交付、投訴報修、產證查詢、智能外呼與移動驗房等場景高效化；第二部是經營數字化，海倫堡退出線上售樓部“海房寶”，利用短視頻平臺和直播平臺進行大規模沉浸式宣傳，實現營銷數字化；第三步是企業智能化，海倫堡推進核心業務系統的建設，推動經營管理、投資、招采、營銷、供應鏈系統的構建，大幅提升運營效率和準確性，實現數據快速聯動更新，以“高質量+精細化”穩健發展進程。

萬翼科技結合樓宇資產管理系統、智慧企業服務系統、經紀人渠道詢盤系統，通過智慧園區loT平臺，助力產業園區、寫字樓、商業體的全面數字化升級；上線“易選房”線上購房服務平臺，足不出戶掌握萬科樓盤位置，直播和VR沉浸式看房。針對目前地產營銷中三大場景——營銷拓客、渠道分銷、案場管理，提出分場景、數字化營銷管理理念，改變傳統粗放式推廣、傳統式中介、固定式案場現狀，結合智能軟硬件工具，提供全套數字化解決方案。

華潤置地搭建基礎物聯網平臺“瑞云”，建成60+標準化產品及服務、4+使用入口、9+解決方案，滿足全業態智慧化業務發展需求，大幅度提升運營效率，降低運營成本。此外，華潤置地在BIM模型建筑靜態數據之上，開展群智能應用探索，實現自適應動態數據采集和數字孿生，達到與現實世界數據實時動態同步，構建了智能運維數據基礎，提高實時管控效率。

（二）全主體數字化

房地產產業鏈較長，涉及的部門與流程較多，需要上下游企業協同、貫通房地產全產業鏈發展。數字化背景下實現房地產全產業鏈的發展首先要實現上下游產業間、前后臺與各個部門間的信息共享與數字化業務協同，其次是要借助第三方數字化力量推進產業數字化，實現數字化技術賦能行業價值提升、全主體參與行業數字化轉型。

1房地產上下游企業數字化

物業服務企業主要通過智慧物業的建設為房地產業賦能，推動智慧社區發展。智慧物業的內涵可以包括服務主體的智慧化與服務對象獲得感的提升：通過數字化手段實現物業管理各部門之間的管理協同，建立高效的聯動機制；通過數字化的物業服務識別社區成員需求，提高社區成員的滿足感與獲得感。

萬物云將物業管理與科技、社會服務相結合，包括智能設備、后臺管理系統、移動應用程序和“以養代修”服務等,提高了社區的安全性、效率性和居民生活品質，為退休技工提供了額外兼職收入機會。同時，萬物云致力于在房地產行業中推進數字化轉型，提出“蝶城”戰略，即打造以街道為單位的高濃度服務網絡，構建半徑3公里左右、20-30分鐘服務可觸達的服務圈。在此服務圈內的社區、商企和城市服務可以使用統一的資源和基礎設施，服務商也可以統一調度生產資料，有效節省成本，提升效率。

融創服務與中規院（北京）規劃設計有限公司、天津大學建筑學院開展戰略合作，將國家級前沿性創新性的科技成果以天津融創奧城項目為試點進行轉化與應用，在全國引領性地首創“科技+人文”的社區更新模式。保利物業以廣州西海岸片區為試點，探索住宅業態的片區化運營模式與創新服務場景，推出了“RADAR”智慧服務系統，通過“掃描-定位-匹配-追蹤-反饋-查詢”的鏈路式協同反饋機制“一網雙達”，優化生產關系，從而提升生產力，提供一體化解決方案。

龍湖龍智造從智慧城市、智慧社區、研發辦公、新型商業等多維度注入“龍湖生態”，以“物理+數字”雙開發模式實現“空間載體+數字賦能”聯動，構建“一核一軸一帶”空間格局，依托“空間數據網絡+智慧運營指揮中心+社區服務網絡”的數字孿生體系，賦能數字化轉型新模式。

居住服務類企業指對為我國城鎮家庭提供住房開發、交易、家裝、物業管理等一系列維持居住體驗服務的企業。在數字化轉型過程中能夠最直接地提升消費者的滿足感。數字技術為貝殼搭建起了數字化創新的底層架構，另一方面，ACN合作機制創造的開放生態系統旨在通過分享合作提升全行業效率。

技術創新和機制創新相輔相成打造了貝殼的產業數字化雙核能力，建立起平臺、經紀人、客戶之間高效協同、互相促進的創新生態系統，以ACN機制驅動的數字化居住服務共創模式加速構建中國領先的居住服務平臺，打造鏈接C端（用戶）生態網和B端（服務提供者）生態網、支撐新居住生態的“數字化新基建”，以此重構并引領居住服務行業。貝殼找房致力于推進居住服務數字化、智能化進程，在二手房交易、新房交易、租賃、家裝、家居等環節為客戶提供一站式的服務。貝殼不斷改善用戶體驗，致力于打通線上交易閉環的“最后一公里”，采用樓盤字典、VR看房與AI看房等特色服務，降低客戶交易的時間成本。

我愛我家利用數字化技術對傳統房地產經紀業務進行改造，已在核心城市實現簽約交易和貸款申請全線上化、租房業務流程全移動化、客戶及業主服務自助化，在服務上同樣提供VR看房、AI講房的模式打造數字化服務空間。利用大數據打造房產經紀模型，通過提高知識、系統與人的融合度打造優秀房產經紀人，提升服務質量，旨在實現“房產領域智能決策AI+大模型生成式AI雙輪驅動”，方便經紀人隨時一站式調用，通過獲得賦能快速成長，進一步提升服務品質。我愛我家首個數字人“沐陽”也正式亮相，她也是居住服務行業第一個數字人，目前的職責是賦能經紀人的日常業務，提高經紀人的工作效率和質量。

表格3 房地產上下游企業數字化案例匯總

2第三方企業參與賦能房地產產業數字化

第三方企業的參與能直接為多數房地產企業提供平臺與技術服務，參與房地產數字化的第三方企業主要包括互聯網企業和數字化平臺企業。科技巨頭互聯網企業如華為、小米、騰訊等積極參與推進房地產業數字化：華為與中國金茂發起，聯合DeepTech、明源云、北科建集團、中海物業等行業合作伙伴共同成立地產科技聯盟PropTech Link，致力于搭建一個鏈接產業、區域、學術、資本等各方的結網型組織。

提供云計算、大數據、物聯網、人工智能等技術支持，打造智慧社區、智慧園區、智慧商業等場景應用，助力房地產企業提升運營效率和客戶體驗；騰訊與恒大集團合資成立恒騰網絡，以發展互聯網小區服務網上平臺（ICS）為主，旗下業務包括物業服務、智慧家庭、鄰里社交、生活服務以及互聯網家居五大部分，為社區用戶提供一站式的O2O服務；小米與碧桂園達成戰略合作，利用小米的智能家居產品和生態鏈企業的優勢，為碧桂園的住宅項目提供智能化解決方案，打造更舒適便捷的居住環境。

數字化平臺企業與房地產企業合作，能夠提供統一的大數據云平臺進行信息的鏈接、協同、融合、監測與反饋。明源云鏈是國內首家品質全周期數字管理提供商，致力于用數字科技解決房企的質量底線問題。推出專門為房地產企業進行房屋質量驗收和交付的移動工具——移動驗房，覆蓋了房子交付驗收的全生命周期，包括專項檢查、模擬驗房、工地開放、正式交付四個環節。

推出建設單位與監理和施工方的實時在線協作平臺——明源工程質檢。該平臺以質量、安全、進度為工程管理重點，主要為房企在建造階段解決質量底線問題，同時包含與成本、設計等業務的協同，通過AIoT物聯網集成各類智能硬件，打造軟硬一體的數字化工程管理平臺。小庫科技通過由AI驅動的云端建筑信息模型——ABC（AI-Driven BIMing on Cloud）智能云模，實現“數、模、規一體聯動”，提升建筑行業中的規劃與包含裝配式建筑的設計成效。

廣聯達是一家數字建筑平臺服務商，主要在工程造價領域與房地產企業進行合作：圍繞工程項目的全生命周期為企業提供數字化軟硬件產品、解決方案和相關服務。數字造價是廣聯達的核心業務之一，也是廣聯達最早布局且發展最為成熟的業務。數字造價能利用云計算、大數據、人工智能等技術為合作伙伴提供解決方案、激活數據資產并實現精細化管理。

廣聯達的數字施工技術主要聚焦于“基于BIM的智慧工地管理系統”，以工程項目為載體，聚焦工程施工現場，緊緊圍繞人、機、料、法、環等關鍵要素，綜合運用BIM技術、物聯網、云計算、大數據、移動互聯網等信息化技術及相關智能設備，與施工過程相融合，對施工生產、商務、技術等管理過程進行賦能，提高了施工現場的崗位效率、生產效率、管理效率和決策能力等，實現了工地的數字化、精細化、智慧化管理。廣聯達的數字設計業務是在其提出的“數字建筑”概念中誕生的，它融合數據、算法與算力，旨在打造智能化、思維化、孿生化的數字建筑產品。作為一家成熟的平臺企業，廣聯達構建出一套“研-營-銷-服”的企業體系：堅持產品與技術的自主研發、擁有自建的營運渠道、覆蓋全國的營銷網絡和多元化的服務體系。由于其成熟的數字造價產品和技術，被稱為“房企逃不過的廣聯達”。

表格4 第三方企業賦能房地產產業數字化案例匯總

中美房地產數字化的出發點不同，且中國總體發展較緩。從出發點來看，美國希望通過數字化追求房地產相關數據的安全性及數據的統一管控，而中國的出發點集中在通過無紙化辦公以提高業務效率。從發展進程上看，美國房地產數字化發展已接近成熟階段，而中國目前處于起步階段，依靠部分頭部房企帶動。著眼于房產經紀，中國該行業的數字化雖起步較晚但發展進程較快，近年來迅速拉齊甚至趕超美國房產經紀數字化水平。其原因主要為美國存有較為成熟的線下房產營銷體系(MSL)，而中國房產經紀行業繞開了線下生態及行業體系，更便于直接擁抱數字化。

（一）中國數字化路徑

中國房企數字化轉型的路徑包含三個階段——信息化、在線化和智能化。

在信息化階段，房企建立以ERP為核心的IT基礎設施，實現內部管理的信息化，并保證管理制度在企業內部各業務線和各層級的貫徹執行；并及時掌握市場和業務動態，規避市場風險；最終，通過信息化實現內部管理的標準化、業務的規范化以及財務業務的一體化，提升企業經營管理水平。在在線化階段，房企通過與終端客戶和供應商的在線化連接和交互，提升內外部協同效率，積累業務數據，并創新服務模式。最后，在智能化階段，基于信息化和在線化的數據沉淀，房企實現數據驅動的業務決策，通過數據模型和人工智能的應用，提高決策的準確性和效率。

目前房地產開發環節的數字化應用還處于在線化的起步階段，距離智能化的應用還有相當長的一段距離。

1.發展方向：由粗放式管理逐步向精細化管理轉變

針對目前在行業大環境中的拿地及融資緊張等問題，房企管理人員逐步意識到數字化的重要性及緊迫性，借助數字化工具探索管理運營模式由粗放式向精細化轉變或將成為未來房企的主流發展方向。具體表現為在行業屬性方面由重資產向輕資產屬性轉變，注重管理及運營紅利，在業務方向上由專一化向多元化地產業務拓展，在決策方面更重視位置、消費等數據帶來的價值，在運營方面逐步向以客戶為中心的方向邁進。未來在存量紅利及數字化意識的雙要素帶動下，房地產行業必將迎來以數字化為主要驅動力的新時代。

2.產品演進：功能趨向模塊化和集成化，數據相關能力為重要建設方向

隨著房地產數字化轉型的深入，相關產品及服務會形成面向不同類型客戶差異化、針對同類型客戶標準化及簡便化的趨勢。就產品形態而言，針對中小型房企的產品將會更加注重模塊分解和可配置性，面向大型頭部房企的產品則會更加講究能力集成及可擴展性。此外，隨著轉型路徑由信息化向數字化過渡，數據的價值將日益凸顯，數據挖掘、數據沉淀、數據呈現、數據分析以及借助數據輸出智能決策將成為房地產數字化產品能力演進的重要方向。

3.合作趨勢：合作共贏，使技術與房地產業務進一步融合

為進一步優化數字化產品、提升整體數字化規劃能力，未來的乙乙合作不可或缺，如數據中臺的建設、客戶平臺的建設和BI展示層的建設等。合作形式將聚焦于數據或模型調用或聯合開發，旨在為甲方房企提供更完整的數字化解決方案。此外部分房企在數字化建設過程中會將主要精力投入至建立技術底座，而忽略技術與業務的融合，從而造成數字化投入產出比不理想的結果。針對這一問題，甲乙雙方企業未來可通過聯合共建，即乙方提供技術能力，甲方提供關于對房地產業務的深層次理解，從而實現優勢互補，形成技術與業務的生態閉環。對于頭部房企，其生態合作趨于與硬件、軟件設備及咨詢公司達成伙伴關系，在應用產品上有自主研發趨勢，以打造能力可控的自主品牌。

（二）中國數字化體系成果

1.資產

對于資產而言，數字化的作用主要體現為標準化、數據化和可視化。數字化技術可以幫助企業實現合同過程的自動監控，實現資產狀態隨時變更、各項費用自動結算和繳費及時通知，解決成本端資產權屬不固定、產品升級改造投入不固定，以及收益端租金回報、回收不固定，資產增值不固定和增值附加服務不固定等難題，更有效地盤活資產，實現高效資產管理。

2.客戶

借助數字化技術深入挖掘、精準了解不同屬地、不同區域客戶的個性化需求，及時追蹤與應對客戶需求的變化，并基于客戶的需求將消費者與產品進行全渠道精準匹配，以差異化產品設計、服務，實現對客戶的精細化運營。同時，交易流程得以簡化，不僅有助于提升存量房的銷量，還能打造客戶生命周期管理閉環，提升客戶滿意度，保持營銷的可持續性。

房地產數字化營銷鏈路：獲客：通過新媒體矩陣觸達客戶，推廣品牌；從百度、淘寶等公域流量入口切入，在小程序、朋友圈、微信群等地沉淀自有用戶池，打通公私域流量→轉化：針對不同客戶設立不同標簽精準描募用戶畫像，借助多維畫像判斷客戶需求、偏好；借助科技手段提升售前服務品質，如引導AR、VR看房等環節，使客戶看房更高效→交易：采用人臉識別、電子合同等方式，簡化交易認證流程，提升業務處理時效；支持在線查詢交易處理進度，使流程更加透明→售后：根據客戶偏好制定優惠、服務合同等，提供差異化服務，提升客戶滿意度、增強客戶粘度；分析在線物業管理平臺的用戶行為，有的放矢提供增值業務。

3.業務

對于企業內部管理而言，數字化的價值在于優化業務流程，實現業務流的標準化、數據化，通過全面的在線化連接和數據化洞察實現投資決策、規劃設計、施工建造、采購、項目管理、營銷等各個業務環節的效率優化。此外，數字化的價值還體現在業務一體化，即打通內部業務板塊，實現前、中、后臺的高效協同，前臺和中臺形成數據業務化和業務數據化的互通，中臺和后臺形成數據提取和數據存儲的互通。

通過數字化路徑的實施和數字化體系成果的積累，房企可以實現更高效、更智能的運營管理，提升競爭力，適應市場變化，實現可持續發展。