01、新規(guī)出臺背景

2017年12月，巴塞爾委員會發(fā)布了《巴塞爾協(xié)議Ⅲ-后危機改革最終方案》（以下簡稱《最終方案》），對于加強金融監(jiān)管、提升風險管控能力、維護金融穩(wěn)定，具有重要的指導意義。《最終方案》對2010版巴Ⅲ進行了補充修訂，其核心是重新構造風險加權資產(chǎn)計量監(jiān)管框架，提高資本計量的風險敏感度，解決風險加權資產(chǎn)計量可靠性以及提高各銀行之間可比性。《最終方案》發(fā)布后，信用風險標準法計量框架在改革的影響下最為顯著，主要包括細分資產(chǎn)類別、調整部分風險權重及表外信用風險轉換系數(shù)等。尤其新規(guī)引入了“房地產(chǎn)風險暴露”概念，將涉及房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)抵押業(yè)務從對公、零售的風險敞口剝離，并細化了不同分類的風險權重，深刻體現(xiàn)了新標準法的風險敏感度和計量的復雜性。

02、房地產(chǎn)風險暴露新規(guī)計量方法

國內現(xiàn)行《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》中，房地產(chǎn)風險暴露一般指個人住房抵押貸款，風險權重為50%，對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，銀行以再評估后的凈值為抵押追加貸款的，追加的部分風險權重為150%。《最終方案》將房地產(chǎn)風險暴露分為兩大類，包括房地產(chǎn)開發(fā)風險暴露以及房地產(chǎn)抵押風險暴露。

1.定義及解釋巴Ⅲ國際新規(guī)下，“房地產(chǎn)開發(fā)風險暴露”是指向公司或者特定目的載體提供的用于居住用房地產(chǎn)或商用房地產(chǎn)的土地收購、開發(fā)和建設的風險暴露。“房地產(chǎn)抵押風險暴露”是指法律法規(guī)認可的具有居住或商業(yè)性質的房地產(chǎn)為抵押的風險暴露。銀行可以采用LTV（貸款價值比，即貸款余額/房地產(chǎn)價值）確定風險權重。

2.審慎標準及要求巴Ⅲ國際新規(guī)提出了審慎標準的概念，對滿足房地產(chǎn)風險暴露審慎要求的業(yè)務，可以適用較優(yōu)惠的風險權重。該“審慎標準”主要包括基本審慎要求和LTV審慎要求。

1）基本審慎要求 房地產(chǎn)已完工。為風險暴露提供擔保的房地產(chǎn)必須全部完工。 法律上可執(zhí)行。房地產(chǎn)債權在法律上可執(zhí)行，抵押協(xié)議及相關法律協(xié)議應確保銀行可在合理時間內將抵押的房地產(chǎn)變現(xiàn)。 對房地產(chǎn)留置權要求。銀行擁有對房地產(chǎn)第一順位留置權，或單家銀行持有該房地產(chǎn)的第一順位留置權以及后續(xù)的低順位留置權，沒有其他銀行的中間留置權。 借款人的償還能力。銀行應制定房地產(chǎn)抵押的貸款審批標準，并根據(jù)債務人還款對房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流的依賴程度，進行相應的定性、定量分析，評估債務人的償還能力。 審慎的房地產(chǎn)估值。房地產(chǎn)應按照LTV計算規(guī)定進行估值，且不得取決于債務人表現(xiàn)。 文檔要求。應全面記錄貸款發(fā)放及監(jiān)測所需的所有信息，包括債務人的償還能力和房地產(chǎn)估值信息。?

2）LTV審慎要求LTV是指貸款余額除以房地產(chǎn)價值的比率。其中：貸款余額包含未償還的貸款額和未提取的承諾金額，不可扣減準備金和其他風險緩釋，但可扣除滿足所有表內凈額結算要求且無條件不可撤銷的、僅用于償還抵押貸款而在銀行開立質押存款賬戶；房地產(chǎn)價值為貸款發(fā)放時間的初始價值，不應考慮對房產(chǎn)價格上漲的預期，但如果某些原因導致房產(chǎn)價值永久性下降，則須對價值進行調整。

3.風險權重

1）房地產(chǎn)開發(fā)風險暴露，一般適用150%風險權重，但是在滿足前述的基本審慎要求前提下，且預售或預租合同占總合同金額或在險股權價值金額比例顯著（比如項目資本金超過一定比例）的房地產(chǎn)開發(fā)暴露風險權重可適用100%風險權重。

2）房地產(chǎn)抵押風險暴露，在計算居住用房地產(chǎn)及商業(yè)用房地產(chǎn)抵押風險暴露資本時，需要先判斷還款來源是否依賴于房地產(chǎn)本身所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，如果債務人收入中50%以上來自該房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，比如大部分還款資金來源于房產(chǎn)租金收入，則視為還款依賴于房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，否則，視為不實質性依賴。居住用房地產(chǎn)風險暴露按照LTV適用20%-150%的風險權重。

在同檔的LTV的情況下，還款實質依賴房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流的居住用房地產(chǎn)抵押風險暴露，其風險權重比還款不實質依賴房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流的居住用房地產(chǎn)抵押風險暴露的風險權重要高出15%-35%左右，隨著LTV的升高，其差異也明顯增大。商業(yè)用房地產(chǎn)風險暴露按照LTV適用60%-150%的風險權重。

商業(yè)用房地產(chǎn)風險暴露相較居住用房地產(chǎn)風險暴露，在同檔LTV情況下，風險權重明顯高于居住用房地產(chǎn)。

03、新規(guī)帶來的挑戰(zhàn)與機遇

巴塞爾《最終方案》計量框架的改革，直接影響各國資本管理辦法、杠桿率等相關政策的制定，將對銀行發(fā)展戰(zhàn)略、管理機制、業(yè)務模式產(chǎn)生深遠影響。同時各國監(jiān)管在制定本國管理辦法中掌握了一定的裁量權，可根據(jù)本國經(jīng)濟發(fā)展狀況及相關政策導向等因素，對國際新規(guī)最終落地進行調整。
新規(guī)對銀行全面風險管理方面提出了更高要求的同時，也對銀行數(shù)據(jù)治理體系提出了全新的考驗。作為落地實施巴Ⅲ新規(guī)的商業(yè)銀行，應提早準備，把握好監(jiān)管政策調整帶來的機遇，統(tǒng)籌考慮外部監(jiān)管合規(guī)和內部管理提升兩方面需求，切實做到內外兼修。

一是評估影響，提早規(guī)劃。《最終方案》對商業(yè)銀行資本充足水平的影響會因各銀行管理模式、業(yè)務規(guī)模、業(yè)務結構等不同而產(chǎn)生差異。我們需要全面深入分析各項規(guī)則對自身帶來的潛在影響，提前做好工作規(guī)劃，滿足監(jiān)管合規(guī)要求的同時，把握政策紅利。

二是梳理數(shù)據(jù)，夯實基礎。新規(guī)對銀行現(xiàn)有系統(tǒng)在數(shù)據(jù)的準確性、完整性、計量自動化水平及精細化程度方面均提出了更高的要求。借新規(guī)契機，銀行應建立一套自上而下、協(xié)調一致的數(shù)據(jù)治理體系，對業(yè)務系統(tǒng)進行升級改造，提高數(shù)據(jù)來源的穩(wěn)定性和準確性，同時優(yōu)化管理信息系統(tǒng)，提升系統(tǒng)自動化平穩(wěn)運行水平，為《最終方案》的實施夯實基礎。

三是提升管理，加速轉型。《最終方案》在三大支柱方面均對銀行提出了一系列管理要求，要全面提高風險管理水平，同時也迫使銀行轉變業(yè)務模式、優(yōu)化資源配置。銀行應充分利用數(shù)字化技術，科技賦能提高數(shù)據(jù)應用服務能力，加快轉型，提升運營效率，在提高盈利水平和資本效率的同時，更好服務實體經(jīng)濟。